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Etude Jones Lang LaSalle

Écrit par Juliette VIGNAUD on 2 avril 2019. Posted in Ecotendances 2019

Quid du marché des commerces en France ?

C’est la question que s’est posée Jones Lang LaSalle, une entreprise spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise, dans son étude de marché. Le ralentissement de la croissance - au 1er semes­tre 2018 - en France, a entrainé une baisse des chiffres d’affaires, pour la majorité des commerces et créé un écart entre les marchés primes* et secondaires. Du côté de l’investisse­ment, le début d’année s’avoue prometteur.

Par Juliette Vignaud

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L’étude du marché des commerces en France, réalisée par Jones Lang LaSalle (JLL), fait état d’une baisse de chiffre d’affaires pouar une majorité des commerces, et d’un écart entre les marchés primes et secondaires. Tout d’abord, selon la dernière enquête de la fédération du commerce spécialisée, Procos, les enseignes ont affiché une baisse de résultats de 2,7 %, au premier semestre. Les centres-villes ont le plus souffert durant cette période, avec des performances en baisse de 3,5 %. Des résultats qui s’expliquent par une baisse de fréquentation, durant le mois de mai, causée par les jours fériés et la météo changeante. Les commerces de périphérie et les centres commerciaux ont, eux, mieux résisté, bien que le chiffre d’affaires soit en recul - respectivement de - 2,2 % et 0,2 % à la fin du mois de mai. Du côté de l’ameublement, les résultats sont aussi en diminution. Le secteur enregistre une baisse de 1 %, entre janvier et mai 2018. Ici aussi, le manque de fréquentation est l’un des facteurs causant ces chiffres. Baisse de résultat également pour le secteur du textile et de l’habillement. - 6,7 % de chiffre d’affaires sur le mois de mai.  Un seul secteur a su tirer son épingle du jeu : la restauration. Sa fréquentation est comparable à celle de l’année dernière sur le premier semestre, avec même une augmentation de 1 % pour la restauration rapide. Mais la réussite du secteur se trouve sur l’augmentation des dépenses. En effet, le ticket moyen a augmenté de 1 %.

L’écart se creuse
Bien que les résultats du premier semestre ne soient pas entièrement positifs, la France reste un marché prioritaire pour le développement des enseignes internationales. Ces dernières continuent de s’implanter dans les grandes villes et soutiennent, notamment, la demande dans les axes dits « ultra prime » de la capitale. Mais l’offre d’emplacements, par nature, limitée, entraîne une hausse mécanique des valeurs locatives. En effet, la valeur locative « prime » de Paris a augmenté de près de 7 % ce trimestre, passant ainsi de 22 000 €/m2/an à 23 500 €/m2/an (droit au bail inclus). Du côté des grandes métropoles régionales, toujours autant prisées malgré la baisse de fréquentation, les valeurs sont restées stables. Une demande qui est à l’opposé de ce qui se passe dans les villes moyennes. Les fermetures de boutiques se multiplient et le niveau de vacance commerciale augmente. Les enseignes internationales préfèrent ainsi rester prudentes, en se positionnant sur des emplacements primes, plus onéreux, et en fermant des sites aux résultats instables. A ce titre, le « pop-up store » confirme son succès auprès des enseignes. Cette tendance de magasin éphémère joue sur l’instantanéité et l’effet de rareté. Cela suscite l’intérêt du consommateur, à la recherche permanente de nouveautés. Les propriétaires y trouvent également leur compte, même si ce modèle va à l’encontre de la stabilité exigée par les investisseurs. Il permet d’animer des locaux inoccupés et de mettre en avant le potentiel commercial de l’emplacement, en y créant un évènement.

L’investissement en bonne voie
L’augmentation de la vacance commerciale a eu une répercussion sur l’investissement. Seulement 55 transactions ont été signées, contre 105 sur le premier semestre 2017. Pourtant, les résultats sont en nette hausse. En effet, le marché des commerces a évolué positivement non pas dans le nombre de transactions mais dans le volume unitaire des ventes. A la fin du mois de juin, 1,6 milliard d’euros ont été investis en commerce sur le sol français, ce qui équivaut à une augmentation de 37 %, par rapport aux résultats enregistrés l’année passée. Le panier moyen a donc naturellement évolué à la hausse : 29 millions au 1er semestre 2018, contre 11 millions au 1er semestre 2017. Ce sont les grandes transactions, supérieures à 100 millions, qui sont à l’origine de ces performances. En effet, entre janvier et juin 2008, quatre grandes transactions ont été enregistrées avec, par exemple, l’acquisition de l’Apple Store des Champs Elysées, par Hines, pour un montant avoisinant les 600 millions d’euros.

Un contexte économique contrasté
Les résultats du marché des commerces en France peuvent être en corrélation avec le contexte économique actuel. En effet, comme anticipé, la croissance a fortement ralenti au 1er trimestre 2018, après une fin d’année dynamique. Si le recul était attendu, il s’est avéré plus important que prévu. Le PIB n’a ainsi progressé que de 0,2 % contre une prévision de 0,4 %. L’indicateur de confiance des ménages, publié par l’Insee, a également fléchi et passe sous la barre des 100 points (97 en juin 2018), un seuil jamais atteint depuis aout 2016. Ce repli traduit le sentiment des ménages, plus pessimistes quant à leur capacité d’épargne, à l’évolution du chômage et de l’inflation et, par conséquent, à leur niveau de vie. Ils sont ainsi moins enclins à consommer. Quant au climat des affaires dans le commerce de détail, ce dernier se replie à 112 points, à fin juin 2018. Pour la fin de l’année 2018, selon l’étude de marché de JLL, la tendance ne s’inversera pas. Les commerces vont continuer leur mutation, afin de répondre aux exigences des consommateurs et ainsi séduire les investisseurs. Les valeurs locatives primes resteront en hausse tandis que celles des commerces de périphéries et des centres commerciaux continueront de diminuer. JLL prévoit également que le volume investi sera similaire à ceux des années passées, entre 3,5 et 4 milliards d’euros. La fin de l’année pourrait ainsi continuer sur la même dynamique.

* Les endroits les mieux placés, en fonction de leur marché.

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